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公證書的實質證據力？

2014-01-15T00:46:10+00:00

前言：

　　經過合法公認證之文書作為訴訟上證據時，得推定當事人之主張係屬真正。例如經過公證之房屋租約，可以推定房東與房客間存有房屋租賃關係。

　　所謂實質證據力，係指文書記載之內容對於待證事項可產生證明效果，又稱證明力或證據價值。民事訴訟法第355條第一項規定「文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。」

解析：

簡言之，經過合法公證之文書即為民事訴訟法第355條第一項規定之公文書，作為訴訟上證據時，不需再審究法律行為是否合法有效成立，即得推定當事人之主張係屬真正。
而形式證據力，只具有形式上的證明力，對於成立法律行為的實質內容，尚須經由認定始具實質證據力。其以形式證據力作為訴訟之主張時，尚需證明其成立之法律行為合法有效，倘若成立法律行為之實質內容不具成立要件，或不合法，仍不具證據力。
例如在買賣契約，買受人有交付價金的義務；出賣人有交付買賣物的義務。倘若出賣人已經交付買賣標的物，而買受人沒有支付價金時，出賣人在提出民事訴訟請求買受人交付價金時，要如何證明出賣人已經交付買賣標的物予買受人？而買受人應支付價金呢？
首先，要先確立當事人之間買賣契約是否合法有效存在？再者，要探究雙方是否有履行買賣契約的義務。
如果買賣契約是經過公證人聽聞當事人的陳述、親見當事人書寫買賣契約而作成公證書，此買賣契約其具有民事訴訟法第三百五十五條第一項規定之效力，對於買賣契約書是否有效是毋庸舉證的。
因為法律直接對於作成公證書的契約，有推定真實的效力，除非買受人具有足以推翻公證書的證據方法，否則是很難去否定公證書的效力。

全部轉租合法嗎？如何確定它是合法轉租呢？

2014-01-15T00:46:10+00:00

前言：

　　轉租即是將租賃全部另行租給第三人，承租人對於該第三人而言即居於出租人之角色，負有契約上出租人之義務與權利，即俗稱二房東。二房東若經原出租人同意轉租，或僅為部分轉租，其轉租行為係為合法。

解析：

若二房東未經出租人同意即另行做全部之轉租則該行為就不合法，出租人有權終止租約。
根據民法443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
若要確定二房東是否合法轉租，可直接向原出租人確認其是否同意其轉租行為及是否有反對轉租之意思。

各種不同版本的契約書是否都同樣具有法律效力？

2014-01-15T00:46:10+00:00

前言：

　　目前坊間一般租賃契約書有許多不同版本，挑選時建議選擇規定條文較少的版本，對房客的協調空間較為餘裕；此外，契約中沒有約定的部分，在法律的處理程序是多半引用自民法中的規定。

解析：

契約書盡量採用規定條文較少的版本，一般而言，民法規定較有利於房客。
因此建議如果擔心權利沒有受到法律保障，或者契約有未提到的規定，可以在合約最後寫上「本約如有未盡事宜，雙方應本誠實信用原則，依民法等相關法令辦理。」
通常，契約書會有書店文具店版本、崔媽媽版本、各校編寫版本、內政部版本或房東自行編寫版本等等，不管哪種版本的契約書，只要雙方對於契約內容表示同意、無異議且已經簽名及蓋章後，這份契約便已產生法律效力，雙方必需遵守履行。

如果已經給訂金，但反悔不想跟訂契約，可以拿回訂金嗎？

2014-01-15T00:46:10+00:00

前言：

　　依據民法第249條規定：「契約因可歸責於付定金當事人的事由，以致不能履行時，定金不得請求返還；…」也就是說，當房客（付定金當事人）無法履行承諾來承租房子時，是不可請求房東償還定金的。

解析：

因此，因為個人原因而造成無法承租時，責任不可歸責於房東，定金被房東没收是合理。
但是否真的無法拿回呢？當然可以轉而用求情或溝通的方式請求房東諒解，或許房東能體諒當事人的狀況，而願退還全部或一部份。
若是如此應感謝房東的善意，勿認為是理所當然，而日後均比照辦理，讓自己變成一個不可理喻之人。

定金、押金、租金三者的不同？

2014-01-15T00:46:10+00:00

前言：

　　押金、定金、租金的問題，生活中最常發生，例如付訂拒租的狀況，在這提供各項在法律上有著各種定義的說明供民眾參考。

解析：

定金
是契約履行前的一種承諾，通常是在看屋後房客有意承租，房東亦願出租給他，房客會預先付給房東一定數量的金額，用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。
民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」
押金
在法律上正式名稱為『押租金』，而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等，其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子。
租金
向房東承租房子，須定期支付的金額，直到租期期滿為止，通常有每月一付、每季一付、每期一付等等定期支付方式。

房東說最近物價調漲，所以要漲房租，該怎麼辦？

2014-01-15T00:46:10+00:00

前言：

　　一般而言，在「定期租約」契約期限內，房東要調漲租金，必須經由房客同意，否則房東得契約期滿時再重新制定租金。

解析：

房東能不能漲價，就要看你當初與房東簽約，是否有明訂租屋期限，因此可分為兩種情況：
房屋租賃契約訂有期限者
如果您與房東訂契約同時，已明訂租約期限的話，那麼房東就不得任意調漲你的房租了。
房屋租賃契約未定有期限者
由於房子屬於不動產，會有價值的增損變動，因此房東可以向法院聲請增減租金；又房東亦可因為增加設備而調漲租金。

房屋修繕的責任該由誰來負責？

2014-01-15T00:46:10+00:00

前言：

　　一般來說，凡是屬於房屋硬體結構部份之修繕責任應歸於房東，至於一些消耗性物品的修繕則歸屬於房客。

解析：

舉例來說，如果是天花板或水龍頭漏水、馬桶不通、電路結構有問題、窗戶及門框之類的非人為損壞，屬於房屋結構性的修繕應歸於房東。
至於水電費、瓦斯費、燈管之類的消耗品，屬於使用者應自付的部份，就歸於您的責任了。然而，為了避免發生修繕責任權的爭議，雙方在簽訂契約同時應書面記載詳細說明。
依民法429條第一項規定：租賃物之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
換言之，原則上租出去的房屋有毀損時，房東都有義務予以修復，但雙方當然也可以另外約定由誰來負責維修，甚至可以在契約中明定何種房屋毀損由房東負責，何種又由房客來負責（例如人為因素），如此明確的約定，即可避免日後雙方為修繕問題，爭執不休徒增困擾。

房屋租賃時的注意事項。

2014-01-15T00:46:10+00:00

前言：

　　在外不管是生活還是營業，租屋前務必要謹慎小心，以免到時候一時不察導致後來的一系列各種糾紛，最後吃虧的還是自己。

解析：

確認所租的房子沒有被查封
在與房東驗證時，可至地政機關用門牌地址（最好有房東或所有權人姓名）申請土地建物謄本，不但可查到是否有設定抵押權或受法院查封（特別注意查封時間，如在查封後之租賃行為，執行法院可予以除去或否認租約之效力。）等等記錄，同時也可確認房屋的所有權人是否同簽約人。
確認簽約的對方的確有權利將房屋出租
在簽約時可以進行房東的驗證，所驗證的證件有：屋主的身分證、建物權狀或房屋稅單。不過我們常碰到的是先生會代太太處理、女兒代父親處理、朋友委託處理等等，這並不表示這些人就無法與您簽約，而是當您發現簽約者非屋主時，除了問清關係並確認屋主知道此事外，也可要求房東請真正屋主來簽約或是請房東出示委託書等等，以避免發生遇到詐騙出租的狀況。
當然，您也可以利用出租的門牌地址，到地政機構申請土地建物謄本，其中不但可確認屋主，還可查詢所租的地點，目前是否被有查封（包括查封時間、受理法院及案號等）、設定抵押的記錄，以便讓自己能安心的承租。

租的車子可以棄置嗎？

2014-01-15T00:46:10+00:00

案例：

　　建華向欣欣車行租了一部小客車，雙方講好只租一天，租金是一千二百元，建華付了錢，把車子開走後，沒有再打電話說要續租，就把這部車子當作自己的車子使用，一用就用了三個多月，後來，引擎故障，建華就把車子丟在路邊不管了，可以嗎？

解析：

建華跟車行本來說好只有租一天，竟然沒有再打電話說要續租，就把這部車子當作自己的車子使用的行為，已經構成了侵占罪。
後來，引擎故障，建華就把車子丟在路邊不管了，是屬於處分的行為，都包括在原來的侵占罪裡頭，不再論其他的罪名。

公司倒閉是不是就是破產？

2014-01-15T00:46:10+00:00

案例：

　　宜瑄在美琪公司上班，一年多來，公司業務好像挺不錯的，但是有一天早上，當她興忡忡的到公司上班時，才發現公司大門關著，大門上貼著一張紅紙，上面寫著「本公司因財務困難，無法繼續經營，自即日的宣布倒閉」，美琪公司是不是就是破產了呢？

解析：

倒閉是通俗所講的一些公司行號或者個人，在積欠大批債務以後，拍拍屁股走了，留下一堆爛攤子任憑處理，或者兩手一攤，跟你耍無賴，「要錢沒有，要命一條」。
遇到這類的債務人，除了有足夠證據證明是故意詐欺，可依法提出告訴者外，就要看是不是還有財產，如果還有財產，可以聲請法院扣押強制執行，由各債權人來分配，如果沒有財產，可能就拿他沒辦法。
不過，不管怎樣，債權人之債權仍然存在，日後，只要是發現債務人有財產就可以再聲請法院強制執行。
而破產則是依破產法之規定了結債務，所以，債權人一定是很多人，而且，還有可供分配的財產，法院才會准予宣告破產。
換言之，是由法院介入，以破產人之財產分配給全體債權人，於分配完畢後，縱未全部受償，其餘的債權之請求權均視為消滅。